加拿大银行指数显示房地产是多年来最实惠的房地产。这是错的

在过去的几周中，年长的房主向我指出了加拿大的负担能力指数。该指数由加拿大银行（BoC）创建和维护，显示2020年第三季度大幅下降。此外，它还激起了几封电子邮件，称80年代人们的承受能力更差，千禧一代对此有所抱怨。
问题是中银的负担能力指数在某些时期不是很准确。让我们打开当前读数的包装，为什么输入偏差会创建一个指数，该指数在经济衰退期间和长期内没有任何意义。 可负担性指数衡量的是可支配收入在住房成本上的支出份额。
可支配收入是指在征收强制性税款和转移款后剩下的钱。住房费用是抵押付款和水电费。如果指数上升，则负担能力下降。
如果指数下降，则承受能力下降。至少这是理论。 Affordability Index的季度环比增长幅度很小，但仍比过去低。
该指数显示，到2021年第三季度，家庭需要住房可支配收入的31.5％用于住房。这比上一季度提高了一个百分点。 ，但这两个读数都是自2015年以来的最低水平。
显然，房屋是过去五年来最便宜的。 中银的住房负担能力指数（Affordabitity Index）是为抵押服务所需的可支配收入的估计百分比。 资料来源：加拿大银行，“更好的住宅”。
有几个原因使该指数走低，最明显的是抵押，收入和房价。按等额融资时，抵押贷款利率迅速下降，降低了每月还款额。另一个要点是，该指数假设有95％的贷款转价值（LTV），这在某些地区是不可能的。
多伦多和温哥华的基准公寓（最便宜的部分）不能达到95％的LTV。超过一百万美元的房屋还要求大多数贷方的首付比例至少为20％。这两个抵押贷款问题都会使许多人经历与指数不同的现实。
该指数还使用了家庭平均收入，由于一些原因，这是有问题的。该方法论指出了家庭可支配收入的总和，除以加拿大的家庭数。高收入或低收入家庭没有调整。
高收入和低收入家庭缺乏调整的方法会以几种方式出现。低收入家庭的增长要比高收入家庭慢得多，但平均水平却要提高。 近期导致可负担性指数下降的一个大问题是政府转移支付。
2020年第二季度和第三季度可支配收入飙升，这是由于转移支付使失去的工资增加了一倍。这是由于各种原因造成的，其中包括兼职员工收取的转移薪金多于其工资。正如许多经济学家所指出的那样，这是暂时的上升，在大流行结束时会纠正。
一旦确定，可支配收入应恢复到大流行前的水平。随着价格的下降，即使价格持平，可承受性指数也会更高。 最后一个是如何使用房价，随着时间的推移，房价会产生很大的影响，使历史比较变得毫无用处。
该指数使用的是平均转售价，而不是基准价格。位置，大小，质量或几乎所有内容都没有调整。这只是所有销售的总美元价值除以已售房屋数量的原始加法。
遗漏了一些问题，例如从1990年到2017年，公寓库存的增长速度比单户住宅快5点。使用更多的小型庇护所，就像说可以通过减少进餐来提高食物的承受能力。它使使用该指数进行可负担性的长期历史比较并没有帮助。
索引完全没用吗？不完全是。在历史的正常时期内，它可用于短期分析。每季度，甚至每年，大多数指标并不是很不稳定。
在紧急政府转移支付推动可支配收入增长的环境中，变化不大。同上进行长期的历史比较，这一峰值曾达到收入的60％，创历史新高，而实际上数据显示，在此期间，收入接近收入的16％。 喜欢这个职位吗？在Facebook上像我们一样在您的供稿中添加下一个。
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